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阶段性保证条款系对保证责任终止所附解除条件约定——某银行诉置业公司等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2020）京01民终7317号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：某银行
被告：魏某芳、魏某明
被告（被上诉人）：置业公司
【基本案情】
置业公司系房地产开发商，2013年12月15日，置业公司与魏某芳签署《商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》,约定置业公司向魏某芳出售房屋一套。同日，魏某芳填写某银行个人商用房貸款申请表。
2015年1月4日，某银行（贷款人）和魏某芳（借款人）及置业公司（保证人）签署《个人购房借款/担保合同》，约定借款129万元，用于购买涉案房屋，还款方式为按月等额本息偿还并约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未归还的借款和其他融資款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及产生的利息、罚息及其他費用……置业公司承担阶段性连带責任保证：保证人对本合同项下全部貸款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记栽有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务”。抵押物即涉案房屋。同日，某银行发放贷款。
2016年9月29日，置业公司将涉案房屋的所有权证书交与某银行。某银行于2016年10月17日将相应材料交房地产经纪公司代为办理抵押登记，后因房地产市场情况及黄牛扰乱业务办理秩序的影响，业务办理进度缓慢，并提交相应新闻报道截屏为证，另提交魏某芳同一批次办理抵押登记的不动产登记证明若干，载明的颁发时间为2017年4月6日至2017年12月27日。2017年4月20日，天津市东丽区人民法院对涉案房屋进行了司法查封。2017年8月，某银行将魏某芳办理抵押登记事宜交给新的代办机构办理，因该房屋被司法查封，抵押登记已无法办理。
借款人魏某芳分别于2015年9月至2017年12月5日五次逾期还款，自2018年4月5日，魏某芳未再归还借款。
【案件焦点】
阶段性保证的保证人如已履行合同约定义务，是否仍要在正式抵押登记手续办理完毕前承担保证责任。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院经审理认为：关于本案中置业公司是否需要承担保证责任。首先，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。魏某芳之抵押登记系由某银行代为申请，从某银行收到置业公司交付的房产证直至涉案房屋被法院査封，已逾半年时间，在魏某芳已经连续出现多次逾期付款的情况下，仍未完成抵押登记，已超出了合理的办理时间，某银行系怠于履行合同义务。其次，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条的约定，办理抵押登记的主体为某银行和抵押人魏某芳，置业公司将涉案房屋所有权证交付给某银行后，其对于办理抵押登记事宜不具有任何义务，也无法控制办理抵押登记的时间进度，且从某银行提交的已经办理完成的不动产登记证明来看，其完全可能在房产査封日之前完成涉案房屋的抵押登记，及时解除置业公司的担保义务。最后，关于某银行主张因受2016年市场因素及不动产登记预约办理制度等影响导致未能及时办理抵押登记，考虑到抵押登记代办机构系某银行自行选定，合同中并未就此种情形约定为置业公司承担责任的事由，且关于房地产市场火热及不动产部门出现黄牛等新闻报道并不能成为涉案房屋不能办理抵押登记的合理理由。依据双方的合同，贷款人收到他项权利证书后，即免除置业公司的阶段性连带保证责任，而某银行怠于办理抵押登记的行为，应视为置业公司阶段性保证的保证责任免除条件成就，故置业公司无需对涉案借款承担保证责任。
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：
一、魏某芳、魏某明于本判决生效后十日内共同偿还某银行贷款本金958964.25元并支付利息、复利、罚息；
二、驳回某银行的其他诉讼请求。
某银行不服一审判决，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依照《屮华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着房地产市场的蓬勃发展以及金融工具的更新迭代，阶段性保证也随之诞生、发展以及普遍适用。所谓阶段性保证，系贷款银行为保障放款日至按揭房屋产权证及抵押权证办理完毕并收执日之间贷款风险敞口期的贷款资金风险，要求由房屋开发商、房产中介或担保公司提供连带保证，条款一般表述为：某房产公司为本合同贷款向贷款人提供阶段性保证。保证期间为本合同生效之日（或贷款实际发放之日）起至借款人所购房产的房地产权证及他项权证办理完毕并交贷款人执掌之日止。设计雏形最早见于商业银行的贷款办法中，设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。
对于阶段性保证中关于“保证期间"性质的有以下两种不同观点：
第一种观点认为，以担保合同中已有的书面约定为准，尊重当事人意思自治，只要借款人所购房产的房地产权证及他项权证尚未办理完毕或尚未交贷款人，合同约定的“阶段性保证”期限就尚未届满，故开发商仍需继续按约定承担保证责任。
第二种观点则认为，担保合同中对于阶段性保证的约定，并非对保证期间的约定，而是当事人对于“保证合同在何种情况下解除”问题的一种约定，其实质是对保证合同所附加的解除条件。
笔者持第二种观点，理由如下：
一、符合法理解释
根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条规定：保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。而购房抵押贷款合同中阶段性保证条款约定的"保证期间”一般为贷款合同生效之日（或贷款实际发放之日）起至借款人所购房产的房地产权证及他项权证办理完毕并交贷款人执掌之日止，其往往早于主债务履行期限届满之时，与《中华人民共和国民法典》规定的保证期间并非同一概念。其保障的法益也限于贷款人在放款日至按揭房屋产权证及抵押权证办理完毕并收执日之间贷款风险敞口期的贷款资金风险，而非银行作为债权人于债务人（购房人）不能按期偿还按揭贷款时的法益。可见购房抵押贷款合同中阶段性保证条款系对保证责任所附解除条件约定，并非保证期间约定。
二、符合公平原则
如前所述，开发商阶段性保证设立的初衷在于降低债权清偿风险，敦促开发商完成项目。如开发项目已如期竣工，保证人取得房屋产权登记证并交付贷款人，应视为已完成合同义务。而房屋他项权利证书一般由贷款人及借款人办理，其办理过程不受保证人的控制。如保证人已履行约定义务，仍产格按照合同书面意思，要求其承担保证责任，显失公平。
因此，当保证人已按照合同约定履行义务（一般为将房地产权证交贷歉人办理他项权证时），保证人有证据证明贷款人怠于或拒绝履行协助办证义务或拒绝收执的，按照民法典第一百五十八条"民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”，第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就"之规定，视为解除条件已成就，保证人的保证责任终止。
编写人：北京市石景山区人民法院倪莞，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
