沈阳国际软件园物业管理有限公司与华联科技有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院： 沈阳市浑南区人民法院|
案号：（2015）浑南民二初字第02242号
原告沈阳国际软件园物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村860号。
法定代表人张云雷，系该公司总经理。
委托代理人杨明，系北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告沈阳华联科技有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街199号6层、7层、8层。
法定代表人王放，系该公司董事长。
委托代理人邱国亮，系辽宁东尧律师事务所律师。
委托代理人张晓杰，女，汉族，系沈阳华联科技有限公司职工，住沈阳市沈河区。
原告沈阳国际软件园物业管理有限公司（以下简称软件园物业公司）与被告华联科技有限公司（以下简称华联公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成由本院审判员王涛担任审判长，代理审判员张嘉来主审，人民陪审员周洪伟组成的合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告软件园物业公司委托代理人杨明、张晓杰，被告华联公司委托代理人邱国亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年7月31日签订《沈阳国际软件园物业管理服务协议》，协议内约定:1、被告租赁沈阳国际软件园F9-506房屋面积67.91平方米；2、原告为被告物业提供服务；3、服务费用:物业费标准8元／平方米／月，夏季制冷费标准8元／平方米／月，制冷期为6月1日至8月31日，4、物业费支付日期为每年7月5日、1月5日之前，制冷费用支付日期为每季5月15日前，先付后用，5、逾期缴纳费用的，按照日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告如约为被告提供物业服务。被告缴纳了首期物业费及夏季制冷费。但到2015年1月5日时，未能交纳2015年1月29日至2015年7月28日期间的物业费3，259.68元。经原告多次催要，于2015年6月5日交纳了物业费3，259.68元，表示滞纳金协商解决，但至今未能给付。现原告诉至法院，请求法院判令:1、被告向原告给付与其交纳F9-506号房屋物业费的违约金1241.93元；2、被告缴纳物业费3，259.68元（2015年9月5日起至2016年3月4日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告与被告签订的物业服务协议尚未生效，原告主张物业费因此不具备法律效力。对于原告向被告之主张交纳物业费3，259.68元的请求，被告认为没有法律依据，请法院结合实际情况予以裁判或者驳回原告的诉请。对于违约金的请求没有法律依据，并判令由原告承担本案的诉讼费用
原告为支持其诉讼请求，提供如下证据:
证据一、物业服务管理协议一份，证明原、被告于2014年9月双方签订物业服务协议，协议有双方盖章，合法生效；证明物业费支付时间是每年的7月10日或1月10日，物业费是半年支付一次，先付后用，被告在1月10日之前没有支付2015年1月29日至2015年6月5日期间的物业费，所以产生了违约金。物业服务协议当中约定了违约金按照日千分之三的标准收取。另外，被告应当在2015年7月10日之前交纳2015年9月5日至2016年3月4日期间的物业费3，259.68元。被告对该份真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该物业管理服务协议系原告所出具，依照相关法律规定，如果对该协议的解释不清楚，应当作出对出具协议方不利的法律解释，基于此该份证据在最后一款原告明确陈述本协议自双方签字之日起生效，一式四份，甲方三份，已方一份具有同等法律效力，该条款明确说明该协议需经双方签字之日起生效，但是在该份证据中甲乙双方签字代表的日期均为空白，因此被告认为该份证据并没有发生法律效力；该组证据中第五项第三款甲方所列举的滞纳金，依照《行政法》规定，滞纳金系由行政机关对行政相对人未能履行法定义务而缴纳的带有惩罚性的款项，该滞纳金并不适用于平等主体原、被告之间，因此原告所要求的滞纳金违反法律规定，应属于无效，综上所述，原告请求的被告给付违约金的请求既没有物业合同依据，也违反法律规定，于法无据，针对原告起诉被告给付物业费3，259.68元的请求，被告认为原告在履行物业管理合同中并没有善意的、全面的、合法的履行物业管理义务，通过与被告物业管理服务协议并没有发生法律效力，被告仅承认按照实际履行部分给付相应的物业费用，因此请求法院依据合同履行的实际情况及合同签订的情况依法裁判，依照《消费者权利保护法》对于该项约定极高的滞纳金也没有特别的提示注意义务。违约金以《合同法》规定应以实际损失为基础，原告并没有产生实际损失的证据，因此与法无据。
证据二、2015年6月8日银行记帐单一份，证明被告应于2015年1月10日前交纳物业费，却在2015年6月8日缴纳交物业费，违反约定应当承担违约责任。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对上述事实没有意见，但是因为物业服务合同并未依法生效，因此约定给付日期和滞纳金的条款也未生效，因此收取滞纳金没有法律和事实依据，同时该组证据也能证明被告善意履行合同，按照实际履行的物业缴纳了相应的物业管理费，因此对该组证据关联性不予认可。原告在诉求当中2014年7月31日签订的物业管理服务协议，但是在证据中并没有体现该日期。
证据三、盈科律师事务所出具的律师函一份，证明2015年5月5日曾向被告发过律师函催交物业费，催交后被告只缴纳了物业费，但是没有交违约金，所以形成本次诉讼。被告对该组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，确实收到该律师函，该证据所依据的物业管理服务协议，因为该协议依法并未生效，因此对该组证据的合法性不予认可。
证据四、光盘两张，拖车公司收费发票一张，证明2015年8月5日16时到19时，被告公司的刘春萍、王林林及司机主动同意配合省委书记来视察将其停放一年多的车辆拖离大停车场的经过，不存在物业公司强行拖车毁坏车辆的事情。该车是由拖车公司拖走的，并没有造成任何坏，与原告提供物业服务完全符合合同规定，没有任何侵权行为，如拖车过程中造成车辆损坏，应该由拖车公司承担责任。被告行为违反物业合第七条第（二）款第5项第1点，占用停车场等公共设施而影响其正常使用功能，原告依据物业合同第三条第（2）款第三项，进行正常的管理，没有违反物业服务合同的行为及侵权行为。被告对该组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告拖拽被告车辆时，没有经过被告的认可和授权，系无权拖车的行为，从视频当中明确看出原告拖车系通过轮胎强制拖拽，如经被告授权的拖车行为，应拖拽拖车环，按并有驾驶员在车上对车辆进行轮胎方向进行校定，充分证明被告没有授权物业公司进行拖车。
被告为支持其抗辩理由，提供如下证据:
证据一、情况说明一份，证明原告履行服务合同时没有履行车辆管理义务，2015年8月28日原告擅自将被告的车辆强行拖拽，造成被告车辆的损失。原告对该组证据有异议，情况说明首先原告去公安机关证实，要求法官去查证，报警所述车辆被盗及所述事实是虚假的，构造事实，涉及妨碍法庭诉讼，当时是8月6日辽宁省委书记要来软件园视察工作，8月5日在软件原告做安保项目，要求把门口的车辆都停放到别处，软件园物业公司找到了被告，原告找到了被告的前台刘春萍及行政主管王林林，双方经过沟通，他们与上级同意找拖车公司将车拖到园区大车场准备去维修，对方行政主管王林林也到过现场，并且由刘春萍拿钥匙与该车司机起动，准备开到拖车上，由于车辆长时间停放无法开火，由苏家屯区良友道路救援服务站人员将车拖车公司拖上车，没有造成任何损失，不存在减免物业费。
经审理查明，原告与被告于2014年9月签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务合同，合同约定F9-502房屋面积为67.91平方米，物业费标准8元／平方米·月，夏季制冷费8月／平方米；首期物业管理费3，277.21元，首期付款期限为2014年7月31日至2015年1月28日（物业费支付方式为每半年支付一次，具体支付日期为每年7月10日、1月10日之前支付，每个付费周期开始前10内支付，先付后用，首期物业费入驻时支付）。首期制冷费为560.81元；车辆管理:设立清晰明确的交通道路标志，保持道路畅通，明确划分停车区域，预防及组织车辆乱停乱放，检查进出车辆的物品，有权管理本物业内道路及车辆，制止机动车、费机动车乱停乱放行为。被告入住后并支付首次物业服务费及制冷费。被告2015年1月29日至2015年7月28日期间的物业费3259.68元于2015年6月5日交纳。2015年9月5日至2016年3月4日物业费被告亦未缴纳，原被告就滞纳金问题未达成一致意见。现原告诉至法院，请求法院判令:1、被告向原告给付逾期交纳F9-502号房屋物业费的违约金28，068.64元；2、被告缴纳物业费3，259.68元（2015年9月5日起至2016年3月4日止）；3、诉讼费由被告承担。
本院认为，原、被之间签订的《物业服务合同》，约定由原告对被告工作区域提供物业服务，该份合同虽然未标注日期，但有双方盖章且双方已实际履行该合同，双方已形成前期物业服务合同关系，所签内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同内虽未填写日期，但合同约定本协议自双方签字之日起生效，双方均已在合同内加盖公章，故该合同已生效，对原、被告双方具有约束力。被告作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。关于滞纳金问题，被告迟延交付物业费，构成违约，应承担违约责任，但原告未就因被告违约对其造成损失进行举证，现可推定损失仅为法定孳息，本案约定的违约金明显过高，故本院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。关于物业服务费问题，原告诉请被告交纳2015年9月5日至2016年3月4日物业费，因原、被告系物业服务关系，原告仅实际履行了已经发生的物业服务，关于未履行部分，因不能确定原告日后服务情况，不宜直接认定原告已完全履行物业服务合同，为保证原、被告合法权益，仅应对最后庭审前原告的服务做出评定，因物业费标准为8元／平方米·月，因此以月为单位结算，应结算至2015年12月4日，因此被告应缴纳3个月物业费（2015年9月5日起至2015年12月4日止），故被告共计应缴纳物业服务费1，629.84元（8元／平方米·月X67.91平方米X3月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 一款，《物业管理条例》第七条 、第三十六条 一款、第四十一条 规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条 之规定，判决如下:
1、被告沈阳华联科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳国际软件园物业管理有限公司滞纳金（以3259.68元为基数，自2015年1月29日起至2015年6月5日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）。
2、被告沈阳华联科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳国际软件园物业管理有限公司物业服务费1，629.84元
三、驳回原告沈阳国际软件园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，被告沈阳华联科技有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长王涛
代理审判员张嘉来
人民陪审员周洪伟
二〇一六年二月二日
书记员张莹
