案涉法律关系究竟是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系？
【案情简介】
2020年1月13日，张某与某投资公司（以下简称A公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买A公司投资开发的某处商品房，合同约定：张某应于2020年1月13日前向A公司支付商品房全部价款，A公司应在2020年6月30日前向张某交付该商品房。同日，A公司向张某出具《付款方式承诺书》一份，A公司承诺张某支付购房款的方式为：2020年1月13日支付190000元，剩余房款349760元支付时间双方另行协商。2020年1月13日，张某与A公司以及与A公司存在关联关系的某装修公司（以下简称B公司）三方共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，张某与某房产经纪公司（以下简称C公司）签订《委托卖房意向协议》一份，两份合同的主要内容为：2020年1月13日，张某委托C公司销售案涉房屋，并向C公司支付500元中介服务费，且于同日将该房屋出售给B公司，转让价款为240160元，分期24个月支付，前23期每期支付2090元，第24期支付192090元。张某遂于同日向A公司付款190000元。
2020年3月21日，张某与B公司签订《商品房买卖合同补充协议的变更》一份，将商品房的转让款240160元总额下调成229330元，分期24个月支付，该付款方式经核算月利率分段分别为0.4%、0.7%、1.1%。2020年3月23日，B公司的关联公司——某信息咨询公司股东孟某向张某支付了760元。2020年3月31日和2020年4月13日，孟某分别向张某支付了760元。2020年5月至2020年11月，孟某每月向张某支付1330元。张某称述，孟某系代表三被申请人向其支付利息。自2020年12月起孟某不再向张某支付利息，张某经多次催款未果。A公司一直未向张某交付《商品房买卖合同》约定的商品房，张某也未向C公司支付500元中介服务费。
张某与A公司、B公司签订的《商品房买卖合同补充协议》在争议解决方式条款中约定，如有异议提交襄阳仲裁委员会仲裁。2021年7月，张某依据合同中的仲裁条款申请仲裁，并提出如下仲裁请求：1.A公司与B公司偿还张某借款本金190000元及利息（利息按照月利息1.1%，自2020年12月13日起计算至付清之日止）；2.C公司对第一项仲裁请求的本息承担赔偿责任；3.仲裁费用由三被申请人负担。张某认为，其与A、B、C三公司之间并无买卖房屋的合意，而是为了借贷，本案名为房屋买卖合同法律关系，实为借贷法律关系。借贷合同的实际用款方为A公司，应当承担偿还本息的责任，B公司作为债务加入人，应当承担共同偿还责任。本案的借贷行为都是由C公司操办，C公司实为居间方，且为了规避法律责任，将本案的借贷合同从形式上处理成房屋买卖合同，明显存在恶意，应当承担赔偿责任。
C公司答辩称：1.C公司系某财富管理公司的全资子公司，该财富管理公司已自2021年1月21日起，依照相关退出方案在政府专班的指导下对投资人进行兑付，所有在专班以及某财富管理公司确权的投资人均已收到该公司兑付的款项；2.某财富管理公司或涉嫌刑事犯罪，需要维权的投资人都应在公安部门登记。
A公司、B公司经合法通知无正当理由未到庭，并且未提交书面答辩意见。
【争议焦点】
张某与A、B、C三公司之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系？
【裁决结果】
一、被申请人A公司于收到裁决书之日起10日内向申请人张某还借款本金190000元及利息21470元；
二、被申请人A公司于收到裁决书之日起10日内，以本金190000元为基数从2021年11月1日起至实际清偿之日止按照年利率13.2%的标准向申请人张某支付利息或逾期利息；
三、驳回申请人张某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均签订于2020年1月13日，即合同成立于《民法典》施行前，而当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二十条的规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”由于履行案涉合同发生的争议在民法典施行后，因此，本案适用民法典的相关规定。
案涉《商品房买卖合同》中的出卖人A公司并未实际向买受人张某交付房屋，并在收到张某支付的190000元所谓的“首付购房款”后仅出具《收据》一份，未开具购房发票。《商品房买卖合同》签订当日，张某与A公司、B公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份；同日，张某将《商品房买卖合同》中约定的总价款为539760元的房屋出售给B公司，转让价款为240160元，分期24个月支付，前23期每期支付2090元，第24期支付192090元。该转让价款不到总房价的一半，且买房、委托卖房、卖房均在同一日完成，明显不符合购房常理。买受人张某不关心是否交付房屋和取得所购房屋产权，而是将关注点集中在对方能否按照《商品房买卖合同补充协议》的约定向其支付本金和利息。张某与A公司在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方签订了《商品房买卖合同》和A公司为申请人开具房款收据的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。
依据《民法典》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系基于虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效的民事法律行为，因此，案涉商品房买卖合同及其补充协议均属无效。另参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2020）17号]第二十三条之规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”张某与A公司签订《商品房买卖合同》，张某与A公司、B公司签订《商品房买卖合同补充协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。案涉合同中房屋转让价款不到总房价的一半，与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合，且A公司取得资金，张某收取利息，按月给付利息亦是民间借贷中常见的情形，商品房买卖合同不过是为了担保张某债权的实现，所以，双方之间真实的法律关系是民间借贷关系。
由于A公司与B公司存在关联关系，2020年3月21日张某与B公司签订《商品房买卖合同补充协议的变更》后，B公司向张某支付本金和利息的行为，系受A公司的指示或委托，张某也实际按照《商品房买卖合同补充协议的变更》的约定收取相应利息，相应的法律责任应由A公司承担。故张某要求A公司偿还申请人借款本金190000元及利息（利息按照月利息1.1%，自2020年12月13日起计算至付清之日止）的仲裁请求符合法律规定，仲裁庭予以支持。
本案中，张某与C公司签订的《委托卖房意向协议》中没有约定仲裁条款，因此，张某对C公司主张的仲裁请求，仲裁庭未予支持。
【结语和建议】
近年来，不少房地产开发企业通过民间借贷的方式获取开发建设资金，由此产生大量纠纷。其中最为典型的就是“名为买卖，实为借贷”的情形，即借款人以其尚在开发建设中的房屋与出借人签订商品房买卖合同，并办理预售登记备案手续,以此作为借款合同的担保。此类案件是按照民间借贷审理亦或是按照买卖合同审理，需要结合个案案情综合判断。具体可从以下角度入手：
1.双方意思表示是否一致且真实。形成民事法律关系需要双方一致的意思表示，且当事人意思表示要是真实的。通常在商品房买卖法律关系中，购房者支付购房款，开发商转移房屋所有权，双方基于买卖合意及真实的意思表示签订《商品房买卖合同》，此时双方形成了商品房买卖法律关系。而在以商品房买卖担保借款的案件中，双方的真实意思表示是通过签订商品房买卖合同来为借款提供担保，形成的是民间借贷法律关系，从而否定了双方具有商品房买卖的意图。
2.双方资金流动是否符合常理。真实的商品房买卖关系中，购房者向开发商支付价款，资金流动是单向的。而在民间借贷关系中，资金流动则是双向的，这显然不符合商品房买卖的交易习惯，反而与民间借贷中定期支付利息的交易习惯相符合。
3.房屋价格是否符合市场价格。在真实的商品房交易中，商品房买卖合同中约定的购房价款与购房者实际支付的房款一致。此外，房屋的价格也应符合当地市场行情及当地房地产管理部门公布的参考价格区间。但是，在以商品房买卖合同为担保的民间借贷关系中，购房者实际支付的价款与市场价格明显不相符，通常是偏离合理的价格区间且低于合同中约定的购房价款。
4.房屋是否实际交付。真实的商品房买卖交易中，当房屋已具备交付条件时，购房者通常会实际占有、支配案涉房屋。在以商品房买卖合同为担保的民间借贷关系中，案涉房屋通常并不会实际交付，并且双方对交付的方式、时间的约定也会有违常理。
综上，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅从合同的名称、形式上来判断，而是需要追溯双方签订合同时的真实意思表示来辨析当事人之间法律关系的实质，从而切实维护当事人的合法权益。
