建设用地使用权是否为建设工程优先受偿权的客体?
建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体。由于在我国实行“房地一体主义”,如果承包人行使工程款的优先受偿权对某个建设工程进行拍卖,则建设工程及占用范围内的建设用地使用权是一体拍卖的,那么拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程价款的补偿,保证其受偿的范围。这是在司法实践中比较常见的问题。要对这一问题作出准确的回答,我们必须结合《民法典》第八百零七条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。《民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此可知建设工程优先受偿权是法定优先权,原因在于,承包方在整个建设的过程当中,承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中,它的所有投入已经转化为建设工程,与建设工程不可分离。因此根据添附制度的原理,承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。建设用地是建设工程的一个载体,但是承包人对在建工程本身没有任何的投入,或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲,建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体。
（最高人民法院民一庭编《民事审判实务问答》第62-63页）
关于建设工程价款优先受偿权的客体，依据《合同法》第 286 条的字面规定，针对的是“建设工程”本身，不包括建筑物所占用的土地价值部分，即其仅对建筑物价值部分享有优先受偿的效力，就建筑物所占用的建设用地使用权价值部分不发生优先清偿的效力。从建设工程价款优先受偿权的法理基础分析，承包人以提供劳务、投入材料等方式创造或增加了建筑物的价值，这是赋予其优先受偿权的法理基础。但土地使用权的价值不是承包人的施工行为所创造，故建设用地使用权不应成为建设工程价款优先受偿权的标的物。尽管根据“房地一体处分“原则，实践中要将建筑物和建设用地使用权一并进行处分，但在处理变卖价款时还要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
（《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》第75-76页）
