声明丨本站部分内容系转载，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，敬请告知处理。
抵押权虽被称为“担保之王”、实践中，可能存在其他优先于抵押权的权利，这些权利也会成为执行异议、执行异议之诉的高发原因，成为抵押权人权利实现的障碍。以下列举几项可能优先于抵押权受偿的权利类型：
1、被拆迁人安置补偿权益
房屋被拆迁人所享有的安置补偿权，是建立在原房产丧失的基础上的，是对原房产产权人的保护，考虑到被拆迁房产通常为被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件以及房屋拆迁往往涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益的行为应予倡导和保护等因素，我国法律对被拆迁人的权益持侧重保护或特别保护的原则。
参考案例：(2020)最高法民终1117号。
2、己交付全部购房款的商品房消费者的价款返还请求权或房屋交付请求权
相关规定：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）规定：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
3、建设工程价款优先受偿权
相关规定：《中华人民共和国民法典》八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定：承包人享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
4、划拨土地使用权出让金
相关规定：《城市房地产管理法》第五十一条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
5、财产抵押之前产生的税款
相关规定：《税收征收管理法》第四十五条:“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”需要注意的是，如果进入破产程序，则按照特别法优于一般法的原则，破产程序里的清偿顺序问题应按照《破产法》的规定处理。
6、在先的租赁权可以对抗在后抵押权
相关规定：《民法典》四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。有鉴于此，部分债务人与他人恶意串通，签订长达十几二十年的虚假租赁合同并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，以逃避法院对抵押物的执行。
据此，租赁权的设立审查即显得尤为重要。司法解释、判例及地方司法性文件确立的租赁权的审查标准:签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，并综合考量租赁合同签署的目的、租金支付的交易习惯等因素。买卖(抵押)不破租赁并不能阻却抵押权的实现，不能阻却为实现抵押权而对抵押物进行的拍卖，不能阻却抵押物的权属变动，仅能在租赁期限内阻却不动产交付。但是，附带租赁权的抵押物拍卖，特别是附带长期租赁权的抵押物，将严重影响抵押物的变现价值。
