某银行诉沈某某、某置业公司金融借款合同案
——开发商过错致物保丧失的，开发商的阶段性担保责任不应免除
【基本案情】
某银行与某置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，某置业公司在最高额2亿元范围内提供连带责任保证。保证期间自银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日止。2013年4月16日，某银行与沈某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定贷款期限：2013年4月16日至2033年4月16日，贷款金额为51万元。2019年7月29日，沈某某至江阴市不动产登记中心办理了房产证，2021年4月9日，沈某某将涉案房屋抵押给缪某某，债权金额为85万元，导致银行担保物权丧失。因沈某某未能按约还款，某银行宣布贷款提前到期，要求某置业公司对沈某某借款承担连带清偿责任。某置业公司辩称，2014年7月、8月办理他项权证的材料已经交付给沈某某，银行怠于行使权利，某置业公司应当免除保证责任。
【裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：某置业公司的保证责任不应当免除。1.根据某置业公司与某银行签订的最高额保证合同约定的保证期间，该条款实际对某置业公司的保证责任约定了解除条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效，本案中某银行并未就抵押房产办理过他项权证，某置业公司保证责任解除的条件并未成就。2.当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。某置业公司及某银行并未约定案涉抵押房产需要先行办理预抵押。本案中，可以认定某银行对于案涉房屋何时可以办理他项权证并不知晓，无法认定某银行在可以办理他项权证时怠于行使权利，导致某置业公司保证责任解除条件无法成就。3.根据最高额保证合同约定，某银行不行使或延缓行使主合同项下的任何权利或未用尽主合同项下的任何救济，某置业公司在本合同项下的保证责任并不因此免除，根据该规定，因案涉房屋沈某某已经抵押他人，某银行即使选择不办理他项权证行使抵押权，某置业公司也应当承担保证责任。故判决被告沈某某归还原告某银行借款本息及利息；被告某置业公司对被告沈某某的上述债务在最高额2亿元范围内承担连带清偿责任。
【法官后语】
按揭贷款业务中，需要开发商提供阶段性担保是银行的常规要求。
我们认为，阶段性担保应为附解除条件的法律行为，其“保证期间”并非担保法中的保证期间。开发商阶段性担保责任解除的条件需满足：1.约定的解除条件成就，如本案中需要银行办理抵押登记手续；2.银行不正当地阻止条件成就，本案中，沈某某系房屋抵押登记的合同义务人，并负担抵押登记费用。某银行作为合同约定的抵押权人负有配合沈某某办理抵押登记的义务。除非有证据证明沈某某积极办理房屋抵押登记而某银行怠于配合，否则不能认定某银行的不作为属于“不正当地阻止条件成就”。在某银行以已无法预估某置业公司交房及可以办理产权证时间的情况下，为保障银行的物权优先受偿的期待利益，依据诚实信用原则，某置业公司在其项目可以办理他项权证时，应当及时通知某银行或者将可以办理他项权证材料交付给银行，但某置业公司径直将办理产权证资料直接交付给沈某某，沈某某擅自将房屋抵押给他人，房屋价值所剩无几，某置业公司对某银行不能办理抵押登记存在重大过错，某银行不存在怠于办理抵押登记手续的行为，某置业公司的担保责任不能免除。
