某行西乡塘支行诉陆某某、某房产公司金融借款合同案
——抵押预告登记权利人在符合规定条件时有权就抵押财产优先受偿
【基本案情】
2017年1月23日，某行西乡塘支行（贷款人）与陆某某（借款人）、某房产公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定由借款人向贷款人贷款522000元用于购买住房，借款人以本合同项下贷款所购房屋（以下简称抵押物）向贷款人提供抵押担保；抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证人提供阶段性连带责任保证担保；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；合同还约定了贷款利息、罚息计算方式及违约责任等。某行西乡塘支行依约于2017年2月6日向陆某某提供案涉贷款。11月30日，陆某某与某行西乡塘支行就上述约定的抵押物办理预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为某行西乡塘支行，义务人即房屋所有人为陆某某。至开庭时，因抵押物被法院查封，案涉抵押物未能办理正式抵押登记手续，但已办理建筑物所有权首次登记。
【裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院经审理认为：某行西乡塘支行已履行发放贷款本金的义务，陆某某未按期足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。某房产公司的阶段性连带保证责任尚未免除，该公司承担保证责任后，有权向陆某某追偿。本案抵押物已办理了抵押权预告登记及建筑物所有权首次登记，且没有证据证明存在抵押预告登记失效等情形，某行西乡塘支行要求以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿于法有据，予以支持。故判决陆某某偿还某行西乡塘支行贷款本金496747.3元、利息24139.35元、罚息1171.18元等费用；某房产公司承担连带保证责任，某房产公司承担保证责任后，有权向陆某某追偿；某行西乡塘支行有权以陆某某抵押的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
【法官后语】
抵押权预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，最常见于预购商品房按揭贷款领域，是一种“债权公示行为”，该制度旨于保障债权人将来实现不动产物权，对房屋所有权人处分抵押物的权利加以限制，防范按揭贷款业务的信贷风险。对预告登记权利人是否有权就抵押财产优先受偿的问题，在民法典施行前并无明确规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款对预告登记权利人可就抵押财产优先受偿的条件作出了明确规定，即抵押财产已经办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，且不存在预告登记失效等情形的，法院对预告登记权利人就抵押财产优先受偿的请求应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。该规定设置了预告登记可有效设立抵押权的条件，在完全符合以上三个条件的情况下，办理抵押登记的条件事实上已经成就。这就重新规范了抵押预告登记与抵押权登记之间的衔接关系，从根本上解决了抵押人不配合等种种原因导致无法办理抵押登记的现实困难，保护了抵押预告登记的顺位效力，有利于维护合同稳定和市场交易安全。
